מה זו תשואת שכירות?
תשואת שכירות היא אחד המדדים המרכזיים בהערכת כדאיות השקעה בנדל"ן. היא מבטאת את היחס בין ההכנסה השנתית מהנכס לבין מחיר הנכס (תשואה ברוטו) או ההון העצמי שהושקע (תשואה נטו). ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך ההשקעה אטרקטיבית יותר — אך חשוב לחשב תשואה נטו המביאה בחשבון את כל ההוצאות והמסים.
בשוק הנדל"ן הישראלי, התשואות הברוטו הממוצעות נמוכות יחסית לעולם — בעיקר בערים הגדולות. בתל אביב ובירושלים תשואה של 3% נחשבת סבירה, בעוד שבפריפריה ניתן להגיע ל-6%–8%. ההבדל נובע ממחירי הדיור הגבוהים במרכז הארץ.
תשואה ברוטו
שכר דירה שנתי חלקי מחיר הנכס. אינה לוקחת בחשבון הוצאות או מסים — מדד ראשוני בלבד לעסקה.
תשואה נטו
הכנסה שנתית לאחר כל ההוצאות והמסים, חלקי ההון העצמי שהושקע. המדד האמיתי לכדאיות.
הוצאות שיש לקחת בחשבון
ועד בית, ארנונה (אם לא על השוכר), ניהול נכס, תחזוקה, ביטוח ועמלות תיווך שנתיות.
מס שכירות 2026
שלושה מסלולים: פטור עד 5,654 ₪/חודש, מסלול 10% על כל ההכנסה, או מסלול שולי עם ניכוי הוצאות.
תשואת שכירות ממוצעת לפי אזור בישראל — 2026
הנתונים הבאים מייצגים טווחי תשואה ברוטו ממוצעים לפי אזורים גיאוגרפיים, בהתאם לנתוני שוק הנדל"ן הישראלי:
| אזור | תשואה ברוטו ממוצעת | הערות |
|---|---|---|
| תל אביב | 2.5%–3.5% | מחירים גבוהים, ביקוש יציב |
| ירושלים | 2.5%–3.5% | שוק מגוון, אזורי ביקוש גבוה |
| גוש דן (ר"ג, בני ברק, גבעתיים) | 3%–4% | נגישות גבוהה, ביקוש חזק |
| חיפה | 3.5%–5% | פוטנציאל טוב יחסית לגודל העיר |
| נתניה / אשדוד | 3.5%–5% | ביקוש גדל, מחירים מתונים יחסית |
| באר שבע | 5%–7% | מרכז אקדמי ותעסוקה, תשואה גבוהה |
| פריפריה (צפון ודרום) | 5%–8% | מחירי כניסה נמוכים, סיכון גבוה יותר |
| ממוצע ארצי | ~3.5%–4.5% | ברוטו, לפני הוצאות ומסים |
* הנתונים הם הערכות ממוצעות בלבד ומשתנים מנכס לנכס. תשואה ברוטו בלבד אינה מספיקה — יש לחשב תמיד את התשואה נטו לאחר הוצאות ומסים.
מסלולי מס שכירות בישראל — 2026
קיימים שלושה מסלולי מיסוי על הכנסות משכירות למגורים בישראל:
| מסלול | שיעור המס | תנאים ומאפיינים |
|---|---|---|
| פטור ממס | 0% | עד 5,654 ₪/חודש (2026). מעל הסף — חייב בשיעור שולי על כל ההכנסה |
| מסלול 10% | 10% | על כל הכנסת השכירות ללא ניכוי הוצאות. פשוט, לא מחייב ניהול ספרים |
| מסלול שולי | לפי מדרגות | ניתן לנכות הוצאות (פחת, תחזוקה, ריבית משכנתה). מתאים להכנסות גבוהות עם הוצאות גבוהות |
* מסלול הפטור חל רק על השכרת דירת מגורים לאדם פרטי. לדירות המושכרות לעסקים חלים כללים שונים. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון.
שאלות נפוצות על השקעה בנדל"ן למגורים
רוצה לדעת ראשון כשיוצאים כלים חדשים?
ניוזלטר שבועי · כלים חינמיים חדשים, עדכוני AI שמשנים את המשחק, וטיפים שמניעים עסקים קדימה — ישירות לתיבה שלך.
בחרו מה אתם צריכים ונתחיל מיד
מגיע לכם ייעוץ דיגיטלי חינמי
30 דקות עם ג'וני — נגלה ביחד מה יביא לכם יותר לקוחות מהאינטרנט.
ההצעה מוגבלת לפגישות הפנויות השבוע